Undarleg staða eftir annasamt ár

„Til lengri tíma skiptir íbúðaþörf þó höfuðmáli í þróun á kostnaði húsnæðis. Verði ekki byggt í samræmi við þörf í langan tíma má búast við meiri undirliggjandi eftirspurnarþrýstingi sem gerir fólki enn erfiðara fyrir að komast inn á húsnæðismarkaðinn.“

Eftir Jónas Atla Gunnarsson

Húsnæðismálin eru ofarlega á baugi í þjóðfélagsumræðunni þessa stundina af góðri ástæðu. Þrengt hefur að heimilum, þar sem kaupverð og leiguverð íbúða hefur hækkað töluvert á nýliðnu ári, á sama tíma og vextir hafa hækkað og væntingar eru um kólnandi hagkerfi á næstunni. Hins vegar hefur eftirspurnin eftir húsnæði haldist töluverð.

Þessi staða er nokkuð undarleg en á sér eðlilegar skýringar. Húsnæðiskaup Grindvíkinga, auk óuppfylltrar íbúðaþarfar, hafa aukið eftirspurnarþrýsting á húsnæðismarkaði, sem leiðir að öðru óbreyttu til hærra húsnæðisverðs. Stjórnvöld þurfa að bregðast við þessum áhrifum, vilji þau tryggja stöðugleika í húsnæðismálum.

 

Grindavíkuráhrifin fjara út
Jarðhræringarnar í Grindavík og búferlaflutningarnir sem þær ollu settu sinn svip á síðasta ár. Á skömmum tíma þurftu um þúsund fjölskyldur að finna sér nýtt heimili, en til viðmiðunar eru um þúsund kaupsamningar undirritaðir um allt land á einum mánuði í venjulegu árferði.

Á mynd 1 má sjá fjölda kaupsamninga eftir ársfjórðungum síðustu fjögur árin, og eru þar kaupendur sem áttu lögheimili í Grindavík þegar bærinn var rýmdur í nóvember árið 2023 aðgreindir sérstaklega. Líkt og myndin sýnir var aukin virkni á fasteignamarkaði um mitt síðasta ár að miklu leyti tilkomin vegna fasteignakaupa Grindvíkinga.

Á seinni hluta síðasta árs fór hins vegar að draga úr Grindavíkuráhrifunum svokölluðu á fasteignamarkaði, en flestir íbúðareigendur í bænum voru búnir að kaupa sér nýja íbúð í ágúst. Samhliða því fækkaði kaupsamningum nokkuð og á síðustu mánuðum ársins voru þeir orðnir álíka margir og þeir voru í lok árs 2023.

 

Mikil eftirspurn þrátt fyrir verri skilyrði
Eftirspurnin á húsnæðismarkaði var hins vegar ekki að öllu leyti tilkomin vegna Grindavíkur. Ef húsnæðiskaup Grindvíkinga eru talin frá fjölgaði kaupsamningum samt um 22 prósent á milli áranna 2023 og 2024. Þetta er óvenjuleg þróun, þar sem skilyrði til húsnæðiskaupa versnuðu á þessum tíma.

Á mynd 2 má sjá vísitölu íbúðaverðs síðustu tveggja áratuga eftir að leiðrétt hefur verið fyrir vaxtastigi og almennu verðlagi. Líta má á vísitöluna sem mælikvarða á hversu dýrt er að taka 40 ára húsnæðislán hverju sinni, en hærra húsnæðisverð og hærri vextir leiða til þess að vísitalan hækkar.

Líkt og mynd 2 sýnir var vísitalan í hæstu hæðum árið 2024, vegna hærri vaxta og hærra íbúðaverðs. Hærri vísitala bendir til þess að kaupskilyrði hafi verið sérstaklega slæm í fyrra og væri því viðbúið að eftirspurnin hefði minnkað.

 

Óuppfyllt íbúðaþörf skapar langtímaþrýsting
Við hjá HMS teljum að skýra megi þessa undarlegu stöðu á húsnæðismarkaðnum með vaxandi íbúðaþörf, sem við höfum ekki náð að sinna. Íbúðaþörfin hefur aukist töluvert á síðustu árum vegna mikillar fólksfjölgunar, en samkvæmt húsnæðisáætlunum sveitarfélaga hefðu 4.200 fullbúnar íbúðir átt að koma inn á húsnæðismarkaðinn í fyrra. Þær voru hins vegar ekki nema um 3.700, þannig að rúmlega 500 íbúðir vantaði til að sinna íbúðaþörfinni.

Ekki er líklegt að við náum að uppfylla vænta íbúðaþörf í ár eða á næsta ári heldur. Sveitarfélögin telja að þörf sé á um 4.900 íbúðum í ár og 4.800 íbúðum á næsta ári, en íbúðatalningar okkar hjá HMS benda til þess að um 2.800 og 2.400 nýjar íbúðir verði fullbúnar í ár og á næsta ári. Hér gætu einhverjar íbúðir bæst við, en að öllum líkindum verða þær ekki nægilega margar til að fylla í mismuninn á milli þarfar og uppbyggingar sem nemur um tvö þúsund íbúðum.

Óuppfyllt íbúðaþörf leiðir ekki alltaf strax til hærra íbúðaverðs. Til skamms tíma vega aðrir þættir, líkt og væntingar um verðþróun, lánaskilyrði og efnahagsástand, þyngra. Þegar aðstæður til íbúðarkaupa eru erfiðar, líkt og þær eru núna, gætu margir væntanlegir íbúðarkaupendur kosið að fresta kaupum sínum um einhvern tíma.

Til lengri tíma skiptir íbúðaþörf þó höfuðmáli í þróun á kostnaði húsnæðis. Verði ekki byggt í samræmi við þörf í langan tíma má búast við meiri undirliggjandi eftirspurnarþrýstingi sem gerir fólki enn erfiðara fyrir að komast inn á húsnæðismarkaðinn.

 

Aðgerða þörf til skemmri og lengri tíma
Stjórnvöld verða bæði að líta til skemmri og lengri tíma til þess koma jafnvægi á húsnæðismarkaðinn og tryggja að húsnæði sé til á viðráðanlegu verði.

Til skamms tíma getur Seðlabankinn komið í veg fyrir miklar sveiflur í húsnæðisverði með háum vöxtum og hámarki á veðsetningarhlutfalli. Til langs tíma er þó mikilvægast að tryggja nægt framboð af húsnæði. Hér er nauðsynlegt að ríki og sveitarfélög skapi skilyrði til jafnrar uppbyggingar íbúða á hverju ári, en þau geta gert það með nægilegri úthlutun lóða, stöðugu fjármögnunarumhverfi og skýru regluverki. Sömuleiðis geta þau aukið sveigjanleika í framboði með því að gera uppbyggingaraðilum kleift að breyta atvinnuhúsnæði í íbúðarhúsnæði og koma upp einföldu húsnæði til skemmri tíma.

Ný ríkisstjórn hefur nú þegar sett tóninn í þeim efnum, en í stefnuyfirlýsingu sinni kynnir hún bæði bráðaaðgerðir og kerfisbreytingar til lengri tíma í húsnæðismálum. HMS mun hjálpa til við að framfylgja þessum aðgerðum til að stöðugleiki náist loks á húsnæðismarkaðnum, eigendum og leigjendum til heilla.

---

Höfundur er hagfræðingur hjá HMS