Húsnæðismarkaður á Íslandi í vanda

„Bjarg íbúðafélag er húsnæðissjálfseignarstofnun stofnuð af ASÍ og BSRB. Félagið er rekið án hagnaðarmarkmiða og er ætlað að tryggja tekjulágum fjölskyldum á vinnumarkaði aðgengi að öruggu íbúðarhúsnæði í langtímaleigu.“

Eftir Gunnstein R. Ómarsson

Íslenski húsnæðismarkaðurinn hefur lengi einkennst af mikilli áherslu samfélagsins á að íbúðarhúsnæði sé í eigu íbúa en hátt í 80% af íbúðarhúsnæði á Íslandi er í einkaeigu. Þessi áhersla hefur að öllum líkindum átt stóran þátt í að takmarka þróun annarra forma búsetu á íslenskum húsnæðismarkaði.

Þrátt yfir þessa stöðu á íslenskum húsnæðismarkaði nú á dögum hefur áherslan ekki alltaf verið með þessum hætti. Lagður var grunnur að verkamannabústaðakerfinu á Íslandi með aðkomu hins opinbera í samstarfi við verkalýðshreyfinguna. Verkamannabústaðir voru fyrir hinar vinnandi láglaunastéttir á Íslandi og sérstök áhersla var lögð á fjölskyldufólk. Kerfið bauð upp á leiguíbúðir á viðráðanlegum kjörum og var verkamannabústöðum vel tekið. Verkamannabústaðir voru leystir upp árið 2002 og voru allar eignir þeirra seldar til einstaklinga.

Óstöðugleiki einkennandi í húsnæðismálum
Háir og sveiflukenndir vextir, ásamt viðvarandi verðbólgu (af stórum hluta knúinni áfram af húsnæðiskostnaði), hafa ýtt undir óstöðugleika í húsnæðismálum. Leigumarkaðurinn er tiltölulega lítill og lítt þróaður en leigufélög eiga minna en 2% af íbúðarhúsnæði á landinu, á meðan íbúðarhúsnæði til útleigu í eigu einstaklinga er um 8% af heildarfjölda íbúða. Af íbúðum í eigu einstaklinga er nokkur hluti í skammtímaleigu fyrir ferðamenn (t.d. Airbnb).

Húsnæðissamvinnufélög (t.d. Búseti, Búmenn) og sjálfseignarstofnanir (t.d. Bjarg) eru tiltölulega nýir valkostir og eiga samanlagt innan við 2% af íbúðunum. Félagslegar leiguíbúðir, í eigu sveitarfélaga, eru liðlega 3% af heildarfjölda, en Félagsbústaðir í Reykjavík eiga rúmlega helming þessara íbúða.Opinber stefna í húsnæðismálum
Áætlað er að þörf sé á 10.000–12.000 íbúðum inn á íslenskan markað nú þegar og þörfin aukist um 3.000–5.000 nýjar íbúðir árlega til að mæta íbúafjölgun og breyttri samfélagssamsetningu. Þetta er í samræmi við mat Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar á íbúðaþörf á Íslandi allt til ársins 2050.

Á Íslandi hefur opinber stefna undangengna áratugi verið að einstaklingar eigi eða eignist sitt íbúðarhúsnæði og þá með aðstoð banka og fjármögnunarfyrirtækja. Í samanburði við norræn lönd hefur lítið verið um leigumöguleika og eignir í hlutdeildar- eða búseturéttarfyrirkomulagi. Samkvæmt upplýsingum frá Hagstofu Íslands eru um 162 þúsund íbúðir á húsnæðismarkaði og tæplega 80% þeirra eru í eigu einstaklinga. Þetta þýðir að aðeins rúmlega 20% íbúða eru á leigumarkaði eða í öðru formi búsetu.

Þróunin síðustu 60 árin
Áhersla hins opinbera á séreignarfyrirkomulagið hefur ekki alltaf verið jafn rík og hún er nú. Árið 2002 var verkamannabústaðakerfið lagt niður eins og áður sagði og allar íbúðir þess seldar íbúunum sem í þeim bjuggu, það er að segja leigutökunum sjálfum eða þá á almennum markaði. Kerfið taldi árið 2002 um ellefu þúsund íbúðir en heildarfjöldi íbúða á Íslandi á þessum tíma var um 116 þúsund. Verkamannabústaðakerfið taldi því um 9,5% af öllum heimilum landsins þegar það var lagt niður. Við þessa aðgerð var leigutökunum í kerfinu boðið upp á að eignast heimili sín.

Þetta var í anda séreignarstefnunnar en á móti urðu heimilin skuldsettari. Veitt voru lán til kaupenda á markaðsvöxtum sem voru mun hærri en vextir sem veittir voru til verkamannabústaða í fjármögnun á kerfinu, en vaxtastig á Íslandi er hátt og því fylgir verulegur kostnaður að fá fjármagn að láni. Leigjendur íbúðanna fengu reyndar að kaupa undir markaðsverði og margir seldu strax á hærra verði. Þetta hafði þau áhrif að eftirspurn á almenna leigumarkaðnum jókst verulega og leiguverð hækkaði. Við þessa breytingu á húsnæðismarkaði fór efnameira fólk í auknum mæli að sjá hag í að festa fé sitt í íbúðarhúsnæði og sagan hefur sýnt að slík ávöxtun hefur verið arðbær.

 

90% húsnæðisveðlánin og vextir og verðbólga
Hið opinbera opnaði á þann möguleika árið 2004 að veita íbúðakaupalán til einstaklinga fyrir allt að 90% af kaupverði fasteignar en áður hafði aðeins verið möguleiki að fjármagna 65% af kaupverði með lánum. Íbúðalánasjóður í eigu íslenska ríkisins og forverar þeirrar stofnunar höfðu veitt almenningi veðlán til íbúðakaupa fram til þessa. Við þessa breytingu brugðust bankar við og fóru að veita langtímalán til almennings í samkeppni við ríkið. Við þetta styrktist séreignarstefnan enn frekar í sessi og þróun annarra búsetuforma átti verulega undir högg að sækja. Þetta hafði reyndar líka í för með sér að verð á íbúðarhúsnæði hækkaði mjög hratt þar sem tiltölulega auðvelt var fyrir almenning að fjármagna fasteignakaup.

Vaxtastigið hér á landi hefur alla tíð verið hátt og verulega hærra en í þeim löndum sem Íslendingar bera sig helst saman við sem eru Norðurlöndin. Þrátt fyrir háa vexti á Íslandi hefur það ekki komið í veg fyrir þráláta verðbólgu sem á þessari öld hefur að verulegu leyti orsakast af háu og vaxandi húsnæðis- og leiguverði.

Annar þáttur sem haft hefur áhrif á kjör á Íslandi er raungengi íslensku krónunnar gagnvart helstu gjaldmiðlum heimsins. Á síðasta áratug hefur það leitað nokkurs jafnvægis eftir að hafa fallið hressilega eftir bankahrunið árið 2009. Þá hefur vaxtastig á Íslandi haft veruleg áhrif á þróun húsnæðismarkaðar. Í samanburði við lönd innan ESB eru vextir á Íslandi mun hærri og sögulega hefur munurinn jafnvel verið enn meiri en hann hefur verið síðustu ár.

Leigufélög á almennum húsnæðismarkaði
Mjög fá leigufélög hafa orðið til á almenna húsnæðismarkaðnum og hafa félögin jafnframt átt í erfiðleikum með að festa rætur. Stærstu félögin eru Alma íbúðafélag og Ívera íbúðafélag. Ívera má segja að sé fyrsta íbúðafélagið sem íslenskir lífeyrissjóðir koma að með fjármagn. Alma íbúðafélag á um 1100 íbúðir og Ívera íbúðafélag á um 1600 íbúðir. Samtals eru þetta um 2700 íbúðir eða um 1,7% af heildarfjölda íbúða á Íslandi.

 

Leiguíbúðir í eigu einstaklinga
Þróun húsnæðisverðs á Íslandi á þessari öld hefur laðað fjársterka einstaklinga að fjárfestingu í íbúðarhúsnæði og þekkt er að einstaklingar eigi fleiri en eina íbúð og sumir jafnvel margar íbúðir. Þessar íbúðir fara flestar á almennan leigumarkað og þá helst í þeim tilgangi að hámarka hagnað eigenda sinna en margar fara í tímabundna leigu til ferðamanna. Áhrif þessa eru helst tvíþætt; umframeftirspurn verður eftir húsnæði til kaups og leigu, það veldur verðhækkunum sem ýta undir verðbólgu sem svo er brugðist við með hækkun stýrivaxta hjá Seðlabanka Íslands. Hækkun stýrivaxta leiðir til almennrar hækkunar vaxta og vegna þess halda verktakar að sér höndum við húsnæðisuppbyggingu. Þetta leiðir svo áfram til húsnæðisskorts á markaði. Þetta ástand hefur verið með þessum hætti síðustu tvo áratugina hið minnsta.

 

Húsnæðisskortur blasir við
Eins og sagt var í upphafi vantar líklega um tíu til tólf þúsund íbúðir inn á húsnæðismarkaðinn til að anna eftirspurninni eða þörfinni. Áætlað er þessu til viðbótar að byggja þurfi árlega um þrjú til fimm þúsund íbúðir á ári á landinu öllu til að halda í við fólksfjöldaþróunina og þróun samfélagsins. Almennt eru leiguíbúðir í eigu einstaklinga fremur ótryggur húsnæðiskostur því einstaklingar umfram allt reyna að hámarka hagnað sinn. Einstaklingar eru almennt ekki sérfræðingar í rekstri leiguhúsnæðis og vænta má að þegar sölutækifæri kemur séu slíkar íbúðir seldar. Við slíka sölu er engin trygging fyrir áframhaldandi leigu hjá þeim sem í íbúðinni býr.

Áætlað er að um 10% íbúðarhúsnæðis á Íslandi sé leiguhúsnæði á almennum markaði sem gerir þá 16 þúsund íbúðir. Um 3000 eru í eigu leigufélaga og því standa eftir 13.000 íbúðir í eigu einstaklinga og mögulega fyrirtækja. Gera má ráð fyrir að af þessum íbúðum séu 4 þúsund nýttar í skammtímaleigu til ferðamanna og því eru um 9000 íbúðir til almennrar útleigu eða liðlega 5,5% af heimilum á Íslandi.

 

Húsnæðissamvinnufélög
Nokkur húsnæðissamvinnufélög er að finna á Íslandi en þau langstærstu eru Húsnæðissamvinnufélagið Búseti og Húsnæðissamvinnufélagið Búmenn. Önnur húsnæðissamvinnufélög eru mun minni og staðbundin við einn bæ eða sveitarfélag. Íslensk húsnæðissamvinnufélög eru að norrænni fyrirmynd en fyrirkomulag þeirra er þó að nokkru ólíkt því sem gerist á hinum Norðurlöndunum. Á Norðurlöndunum eins og Svíþjóð og Danmörku eru búseturéttarfélög opin almenningi en á Íslandi verður þú að gerast félagi og greiða félagsgjald til að eiga möguleika á að fá íbúð til leigu. Fyrirkomulagið er svokallaður búseturéttur þar sem einstaklingurinn greiðir búseturéttargjald sem félagið ákveður og getur hlaupið á milljónum króna, auk þess að greiða mánaðarlega leigu. Húsnæðissamvinnufélagið Búseti á og rekur um 1300 íbúðir og eru þær allar á höfuðborgarsvæðinu.

Húsnæðissamvinnufélagið Búmenn á og rekur liðlega 500 íbúðir, flestar á SV-horni landsins en eiga einnig íbúðir á Akureyri og á Höfn. Ætla má að heildarfjöldi svokallaðra búseturéttaríbúða á landinu sé rétt um 2000.

 

Verkalýðshreyfingin stofnar Bjarg íbúðafélag
Bjarg íbúðafélag er húsnæðissjálfseignarstofnun stofnuð af ASÍ og BSRB. Félagið er rekið án hagnaðarmarkmiða og er ætlað að tryggja tekjulágum fjölskyldum á vinnumarkaði aðgengi að öruggu íbúðarhúsnæði í langtímaleigu. Um er að ræða svokölluð leiguheimili að norrænni fyrirmynd, eða „Almene boliger“. Leiðarljós félagsins er að veita leigutökum öruggt húsnæði til langs tíma. Tilvist Bjargs er byggð á lögum nr. 52 frá árinu 2016 um almennar íbúðir. Markmið laga þessara er að bæta húsnæðisöryggi fjölskyldna og einstaklinga, sem eru undir tekju- og eignamörkum skv. 10. gr. við upphaf leigu, með því að auka aðgengi að öruggu og viðeigandi leiguhúsnæði og stuðla að því að húsnæðiskostnaður sé í samræmi við greiðslugetu leigjenda eða að jafnaði ekki umfram fjórðung tekna. Í því skyni er ríki og sveitarfélögum heimilt að veita stofnframlög til byggingar og kaupa á almennum íbúðum til að stuðla að því að í boði verði leiguíbúðir á viðráðanlegu verði fyrir þá sem þurfa á því að halda. Með þessari lagasetningu var stigið stórt skref hjá hinu opinbera í að opna á fleiri valmöguleika fólks varðandi búsetukosti. Flöskuhálsinn er hins vegar sá að þau sem aðgang hafa að kerfinu er fólk í lægstu tíund tekna í samfélaginu auk þess sem líka er horft til eigna. Kosturinn er hins vegar sá að ungt fólk sem fer inn í kerfið getur haldið sér inni í kerfinu þó svo tekjur þess og eignir aukist umfram tekjumörk síðar á lífsleiðinni.

Bjarg á 1055 íbúðir sem ætla má að sé um 0,65% af heimilum á Íslandi. Rekstur þess gengur vel og áform eru um frekari vöxt enda er eftirspurnin eftir íbúðum hjá félaginu mikil.

Sveitarfélögum á Íslandi ber að hafa framboð leiguíbúða fyrir samfélagsþegna sem búa við mjög bágar aðstæður. Litið er á leigu í félagslegu leiguhúsnæði sem tímabundna úrlausn og geta breytingar, til að mynda á hjúskaparstöðu, fjölskyldustærð eða fjárhagsstöðu leitt til endurskoðunar á leigurétti. Upplýsinga um þessa þætti er aflað á hverju ári hjá sveitarfélögunum. Reykjavíkurborg er langstærsta sveitarfélagið á Íslandi og á og rekur sitt eigið íbúðafélag, Félagsbústaði. Á Íslandi er áætlað að fjöldi félagslegra íbúða á vegum sveitarfélaga sé um 5500 en þar af eru um 3000 í eigu Félagsbústaða. Félagslegar leiguíbúðir sveitarfélaganna eru því liðlega 3% af heildarfjölda íbúða á Íslandi.

 

Samanburður á milli norrænna landa
Húsnæðismarkaðurinn á Íslandi hefur um langa hríð verið þungur og ósveigjanlegur. Í huga þeirra sem berjast fyrir bættum kjörum almennings er nauðsynlegt að hvetja til fjölbreyttra búsetuforma, stöðugleika í fjármögnun og þar með mögulega að skapa nýtt regluverk hjá hinu opinbera. Til þess þarf að stórauka framboð leiguíbúða sem ekki eru háðar því verði sem myndast á hinum óstöðuga leigumarkaði.

Verulegur hluti íbúða á hinum Norðurlöndunum er í opinberum eða samvinnureknum leigukerfum sem þó eru opin almenningi. Þetta eru yfirleitt félög sem rekin eru án hagnaðarmarkmiða eða leitast eftir hóflegum hagnaði. Allt bendir til þess að meiri stöðugleiki ríki á þessum mörkuðum, þar sé meira val um búsetuform og húsnæðisöryggi sé meira.

Greinin birtist fyrst í Tímariti Sameykis 3. tbl. 2025.

---

Höfundur er framkvæmdastjóri Sameykis.